亚洲房地产市场冷热不均韩国房价越调越涨

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新冠肺炎疫情给亚洲经济造成了严重影响，不过随着亚洲各国经济逐步复苏，尤其是各国央行持续维持较低利率水平，并通过宽松的财政和货币政策助推经济增长，亚洲房地产市场开始呈现稳步但不均衡的回暖格局。在韩国，房价陷入不降反升、“越调越涨”的怪圈，成为摆在决策者面前的难题；在新加坡，尽管经济低迷，房地产业却逆势而行，市场表现韧性十足；在柬埔寨，房地产市场出现一定程度的供大于求，但是受多重利好影响，金边等主要城市的房地产市场仍然前景良好。

韩国房价越调越涨

韩国出台多项调控政策试图“冷却”楼市，但房价却“越调越涨”。韩国政府未来将把政策重点集中在扩大住房供应上。

年，韩国房价经历了过去9年来最快的增长，同比涨幅达5.36%。此轮上涨始于年，次年就职的韩国总统文在寅尽管从上台伊始就展现了迎击房地产泡沫的决心，截至去年底共出台24轮调控政策试图“冷却”楼市，但韩国房价却出现了“越调越涨”的怪象。首尔公寓的平均交易价格从年5月的每套6.06亿韩元（约合人民币.1万元）涨到年12月的9.47亿韩元（约合人民币.2万元），涨幅达56%。

扩大供给平稳市场预期

针对韩国房地产市场的现状，韩国相关部门官员在接受记者采访时表示，本届政府对大城市中心老旧小区的拆迁改造持消极态度，给民众以住房供应不足的预期，并被市场投机者所利用。韩国政府似乎也找到了症结所在，文在寅在今年1月11日的新年贺词中表示，将把政策重点集中在扩大住房供应上。

2月4日，韩国政府公布新一轮房地产调控政策，宣布针对铁路沿线地区、准工业地区、低层建筑居住区实行由政府亲自指定区域、公共机构主导项目推进的公共住宅综合项目，计划到年在全国大城市新增住房供应83.6万套。其中在首尔和京畿道地区分别新增32.3万套和29.3万套，住房供应规模创文在寅政府之最。国土交通部长官卞彰钦表示，政府还将改善住房申购制度，新增住房中的80%将实行限价房制度，为新婚夫妇、生平首套住房购买者和40岁上下无房家庭创造更多的购买住房机会。

大幅提升房产公示价格

自年以来，韩国政府每年3月都发布全国范围内具体到每一套房产的政府公示价格。公示价格是韩国人测算个人财产税、综合房地产税等持有税的基准，也与缴纳国民健康保险等社会公共负担费用相关联，因此公示价格的调整将极大地影响韩国人的税费支出。

本月16日，韩国国土交通部公示了最新的全国房产公示价格，相较去年涨幅均值达到19%，这是近14年来的最大上涨。其中公示价格超过9亿韩元（约合人民币.3万元）的住房共有52.46万套，占全国住房总量的3.7%，而去年这一数字为30.94万套，同比增幅达到69.3%。根据韩国的规定，公示价格高于9亿韩元的住房将被征收高额的综合房地产税。以首尔江南地区公示价格超过20亿韩元（约合人民币.8万元）的房屋为例，房主需缴纳的综合房地产税约万韩元（约合人民币5.8万元）。一些去年无需缴纳综合房地产税而今年公示价格又突破9亿韩元的住房，房主需缴纳的持有税涨幅几近翻倍。韩国政府正是希望借此增加房地产市场投机者的持有成本，达到挤压房地产泡沫的目的。由于韩国各项房地产税的起算日期为6月1日，专家预测，会有一部分拥有多套住宅的家庭，为规避较多税费，选择在3月至4月紧急出售手中的多余住房。

加大税收杠杆力度

税收是韩国政府敲击房地产泡沫的又一根“大棒”。根据最新颁布的房地产相关税收标准，从今年6月起，拥有3套及以上（政府指定的房价上涨过快地区拥有2套及以上）住房的家庭，综合房地产税税率将由0.6%至3.2%上调至1.2%至6.0%。在交易环节，目前的转让税基础税率为6%至45%，房价上涨过快地区的2套及以上住宅在此基准上上浮10%，3套及以上住宅上浮20%。而从今年6月起，多套住宅转让税的税率最高将达65%至75%，这还未包括地方所得税。

另外，韩国政府从去年开始推进“公示价格现实化计划”，即争取在年以前，使房产公示价格达到市场实际交易价的90%。参照首尔去年住房平均成交价9.65亿韩元（约合人民币万元），到年将有约一半的首尔住房需缴纳综合房地产税，而今年这一比例是16%。

市场出现降温迹象

如果说韩国房地产市场在2月4日政府新调控政策出台后还只是持观望态度的话，今年的房产公示价格就犹如一盆冰水，让越来越多在房地产市场投资的韩国人恢复了清醒。根据韩国房地产大数据网站“Asil”提供的信息，3月16日当天首尔的挂房量较一个月前（2月16日）猛增了16.8%，光州、大邱、京畿道等地的涨幅更是高达35%、28.7%和19.2%。从房屋交易来看，房产成交价格也出现了松动。首尔江南区、江东区、九老区的一些公寓成交价格均较日前最高成交价有所下滑，一路上行的房价走势受到了遏制。

但如果就此判断韩国房地产市场行情拐点已现还为时尚早，文在寅政府的当务之急是如何避免去年首尔房价“降万（韩元），涨1亿（韩元）”的现象再现。

同时还必须看到此轮房地产政策的一些负面影响。一些未参与炒房的单套住房家庭可能面临更重的税务负担，多套住房家庭很可能将税负向租户传导。由于住房支出约占韩国人可支配收入的三分之一，相关费用的增加势必在一定程度上抑制韩国民众的消费意愿，最终给亟需尽快走出新冠肺炎疫情冲击的韩国经济带来巨大考验。（经济日报-中国经济网记者杨明）

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