房产中介生存现状市场渐复苏,新势力搅局
2023/10/30 来源：不详皮肤科医生刘军连 http://m.39.net/disease/a_9103194.html
来源：证券市场红周刊
房地产市场变化会影响到中介平台关于新房的流量和业绩，但这都是周期性的。经纪人规模、品牌力、专业度、服务品质、数字化能力等因素已成为中介平台的核心竞争力。
作为和房地产行业共进退的房产中介行业，近期行业内并不太平。房多多遭美股劝退、我爱我家()披露大股东五八减持计划公告、某头部中介平台被浑水做空，一个接一个的行业动态都反映出市场对房产中介态度的悲观。年以来，房产中介上市公司股价呈现明显下跌，如房多多股价跳水93.83%。
不过在业内人士看来，市场的短期萧条、房企欠佣，仅仅只是一个导火索，部分企业之所以出现问题，还是公司自身的底层商业逻辑存在问题。
业内人士还指出，以58安居客、字节跳动幸福里为代表的互联网系；以万科、碧桂园、保利发展为代表的开发商系；以及以珠海大横琴控股的世联行()、建行旗下建融家园为代表的国资系，三股新兴势力正在崛起，老牌房产中介遭到威胁，房产中介市场迎来新的搅局者。
近期，《红周刊》记者走访北京多家房产中介平台发现，二手房市场呈回暖趋势，但要想恢复往常旺季水准，则仍需一段时间。
走访：二手房市场渐趋回暖
但当下数据仅仍为旺季二分之一
近期，《红周刊》记者以购房者身份走访北京多家房产中介线下门店，店内冷清，多位店内房产经纪人状态清闲，在记者咨询购房事宜期间，鲜少有其他购房意愿的人前来咨询。
当某房产经纪人通过内部网站向《红周刊》记者介绍二手房源时，记者发现，多套房源的带看量显示为零，少数被介绍为热门房源的房屋带看量也仅显示为个位数。其中一位房产经纪人表示，上个月（年2月）全店9名房产经纪人一共签约15套二手房，而从销售周期来看，以前房子大约能在上线后的一个月左右时间卖出，而现在则被延长到了3个月时间。
多位房产经纪人介绍表示，年以来，银行放贷速度有所提高，可以明显感受到当前二手房市场的回暖。不过，也有一位房产经纪人向记者表示，现在这一片区的二手房销售每月大概能维持在多套的成交量，这一数额大约相当于之前旺季月成交量的二分之一。
北京房产经纪人所说情况并非个案，杭州的二手房市场同样如此。据杭州二手房监管服务平台所披露的房地产经纪机构签约数据，上市房企中介我爱我家一直稳居当地二手房销售市场的销售冠军。《红周刊》选取我爱我家作为该行业的样本企业，对比其在年和年每月的二手房签约情况发现，年下半年开始，我爱我家的二手房销售出现了明显下滑。
年全年，我爱我家除了在一季度疫情的严重影响下，二手房销售出现明显停滞外，平时每月的签约套数多稳定维持在套左右。而自年7月开始，我爱我家在杭二手房签约套数不光跌破0套/月，还有愈演愈烈的趋势，7月、8月、9月、10月，我爱我家在杭二手房签约套数分别为套、套、套、套，第四季度，我爱我家二手房销售情况虽逐渐回暖，但12月单月也仅实现签约套，仅完成其年同期的36.25%。
二手房销售是房产中介的主要收入来源，而二手房市场表现也直接反映在了我爱我家的年三季报中，三季度单季受房地产市场下行影响，我爱我家实现营收28.2亿元，同比下降0.06%，归母净利润1亿元，同比下降52.4%。不过综合前三季度来看，我爱我家仍维持较快增长，年前三季度实现营业收入89.5亿元，同比增长32.5%；归母净利润4.8亿元，同比增长95.4%。
年的二手房市场呈现冰火两重天的极端现象，上半年交易火热，而下半年情况急转直下。多位业内人士向《红周刊》记者表示，综合全年市场表现来看，年，房产中介企业的业绩表现仍呈现增长态势，不过受下半年尤其是第三季度的市场遇冷影响，增速有所放缓。我爱我家前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖向《红周刊》预测，原本预计我爱我家在年的净利润水平能翻倍，但受调节因素影响，现在大概能增长70%左右。
此外，近期刚刚走访完海南、深圳、上海等地楼市的胡景晖指出，实际上自年11月份，二手房销售就开始恢复，12月份、和年1月份出现明显回暖。但要想赶上年上半年或者年的市场行情则还需要一段时间。
新房收入增长
但佣金能否到账或存不确定性
《红周刊》梳理多家房产中介平台在年已披露的财报数据发现，在二手房业务以外，房企代理的新房业务正逐渐成为收入贡献的主要来源之一。
其中，贝壳在年前三季度的新房GTV（新房销售总交易额）同比增长37%至1.25万亿元，且年前三季度，公司新房业务贡献了总收入的55.84%，超过了二手房业务贡献收入占比41.23%；易居企业控股也在其发布的年半年报中指出，期内一手房GTV为亿元，同比增长51%，与此同时，一手房代理服务所产生的收入也同比增长29.2%至16.37亿元，占总收入28.45亿元的57.54%。
多位业内人士向《红周刊》记者表示，这背后的原因在于，与二手房相比，房产中介的新房代理佣金更高。中原地产首席分析师张大伟指出，现在市场约40%的新房交易都来自中介，而近两年开发商着急回款，短暂的出现了在多数开发商自身利润率不到10个点的大背景下，房企却对新房成交开出较高中介渠道费的特殊现象。
一般来说，房产中介平台在新房销售的佣金收取上采取跳点提成方式，也就是卖房屋数量越多，提成的点数越高。“以某头部房产中介平台的新房渠道费进为例，该企业早在年就已经大幅提高了新房渠道费。上涨之前，费率多为销售额的2%、3%、5%、6%；而现在其在郑州、西安等部分城市的费率高达3%、5%、8%、10%；部分城市的文旅楼盘费率甚至高达20%～25%。”胡景晖向《红周刊》记者说。
不过在张大伟看来，新房的高渠道费以及新房贡献收入的上涨或不能长久持续，未来房产中介的业绩表现主要还看其在二手房市场的表现。
而更加值得
